Nous vous commentons ci-après un arrêt de la Cour de cassation (1) qui confirme la condamnation d’un établissement bancaire pour manquement à son devoir d’information et de conseil à l’occasion du financement de la construction d’une maison d’habitation.
Le 3 septembre 2013, des particuliers concluent avec une entreprise X un contrat portant sur la construction d’une maison individuelle intitulé : « Groupement d’artisans [nom de l’entreprise] – contrat d’étude de faisabilité » pour le prix de 127 863, 47 euros.
Pour financer leur projet, ils contractent deux prêts auprès d’un établissement bancaire.
Le chantier est abandonné avant son achèvement prévu en décembre 2014.
Le 4 juillet 2019, les maîtres d’ouvrage assignent le banquier prêteur en indemnisation du préjudice subi car ils considèrent que ce dernier a manqué à son devoir d’information et de conseil.
La Cour d’appel de DOUAI (2) a retenu le manquement de devoir d’information et de conseil à charge de la banque. Cette dernière a introduit un pourvoi en cassation pour tenter de faire réformer l’arrêt.
Que dit l’arrêt de la Cour de cassation(1) ?
L’arrêt précise que la cour d’appel de Douai « a exactement retenu que si le prêteur n’avait pas l’obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui était soumis et ne pouvait pas s’immiscer dans le contrat passé entre le constructeur et le maître d’ouvrage, il était tenu à un devoir d’information et de conseil envers l’emprunteur lorsque l’erreur sur la qualification réelle du contrat était flagrante. »
En l’espèce, le contrat, qui était intitulé « Groupement d’artisans [nom de l’entreprise] – contrat d’étude de faisabilité », « mentionnait l’intention du maître de l’ouvrage « de faire construire la maison décrite en annexe », l’engagement de cette société de « passer un contrat de réalisation sans fourniture de plan pour exécuter le projet décrit en annexe au prix de 127 863,47 euros incluant toutes les garanties et assurances obligatoires » […] ».
De plus, le contrat comportait en annexe des plans signés, revêtus du cachet de l’entreprise signataire.
La Cour d’appel a donc relevé la contradiction entre l’intitulé de ce document et « ses clauses claires et précises ».Elle a donc « […] pu en déduire que, [la banque] étant un professionnel du financement des opérations de construction immobilière, elle n’avait pas pu se méprendre sur la qualification de contrat de construction de maison individuelle (avec fourniture de plans) et qu’en ne justifiant pas avoir alerté les emprunteurs des risques qu’ils encouraient en cas de conclusion d’un contrat dépourvu de garantie de livraison, elle avait manqué à son devoir d’information et de conseil. » La banque a, à tort, financé une opération de construction de maison individuelle sur base d’un contrat qui aurait dû être un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans conforme au code de la construction et de l’Habitation prévoyant toutes les garanties protectrices de ce contrat pour le maître d’ouvrage emprunteur et notamment la garantie de livraison à prix et délais convenus.
Que faut-il retenir ?
1.La banque est considérée par les tribunaux comme un professionnel du financement des opérations de construction. Elle doit donc obligatoirement procéder à une analyse des documents sur base desquels elle va délivrer le financement.
Il ne faut pas s’attacher uniquement à l’intitulé du contrat signé entre les maîtres d’ouvrage emprunteurs et l’entreprise.
2.La banque doit procéder à un examen des documents sur base desquels elle va délivrer le financement et s’interroger sur les engagements des parties résultant des documents contractuels qui lui sont communiqués à l’appui du financement. Faute pour elle de le faire, elle encourt le risque de financer une opération réalisée sur base d’un contrat qui n’est pas conforme à la réglementation. En effet, si l’opération relève d’un contrat protecteur (3) pour son client emprunteur, elle doit à minima l’avertir des protections auxquelles il a droit et des risques encourus en l’absence de ces protections ; voire refuser de financer l’opération litigieuse. A défaut, elle est condamnée à indemniser le préjudice subi par les emprunteurs.
Pour rappel, depuis plus de 30 ans, VERIFIMMO procède, pour le compte d’établissements bancaires prêteurs, à la vérification des contrats de construction de maison individuelle, des attestations de garanties de livraison à prix et délais convenus et de tous projets de construction. Et ce, afin de vérifier le respect de ces réglementations d’ordre public protectrices pour le particulier emprunteur à la lumière de la jurisprudence rendue.
VERIFIMMO permet ainsi d’éviter aux établissements bancaires prêteurs la situation décrite ci-dessus.
(1) Cass., 3ième civ, 8/06/2023; 22-11.675, inédit
(2) Cour d’Appel Douai, 16 décembre 2021, N°21/00483
(3) Articles L 231 -1 et R 231-1 et suivants du CCH sur le contrat de construction de maison individuelle