S’assurer de l’achèvement du bien est une condition importante pour sécuriser les financements immobiliers. Qu’il s’agisse de la construction d’une maison ou de l’achat d’un appartement, quelles sont les garanties d’achèvement obligatoires ?
Focus sur la définition de l’achèvement, les garanties financières et conditions de mise en œuvre.
Précisions importantes
La notion d’achèvement est une notion physique : l’immeuble est achevé lorsqu’il est terminé. Mais, la notion d’achèvement est également une notion juridique: la loi assigne à un certain avancement des travaux des conséquences juridiques qui peuvent être différentes de la notion physique d’achèvement de l’immeuble.
Afin de protéger le maître d’ouvrage, la loi a institué des obligations aux professionnels de fournir des garanties d’achèvement.
Examinons celles-ci dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, d’un contrat de construction de maison individuelle et d’un marché de travaux.
La garantie d’achèvement dans le cadre des CCMI : la garantie de livraison à prix et délais convenus
Dans le cadre de la signature d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec (plans fournis par le constructeur) ou sans fourniture de plans (plans non fournis par le constructeur), l’obligation du constructeur d’achever l’immeuble est garantie par l’obligation de fournir une garantie de livraison à prix et délais convenus.
La garantie de livraison sert à protéger le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus dans son contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Cette garantie est constituée par une caution solidaire qui peut être délivrée par une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou une banque et, dans tous les cas, à l’instar de la VEFA, par un organisme extérieur au constructeur.
La garantie de livraison doit obligatoirement être souscrite par le constructeur et l’attestation de garantie de livraison doit être annexée au CCMI. En cas de défaillance du constructeur, les risques couverts par la garantie de livraison (article L 231-6 du CCH) sont :
- Inexécution ou mauvaise exécution des travaux prévus au contrat
- Inexécution ou mauvaise exécution de la fabrication, la pose et l’assemblage des éléments préfabriqués lorsque le constructeur les assure lui-même
Le garant prend donc à sa charge :
- le coût des dépassements du prix convenu s’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction (avec une possibilité de franchise qui ne peut excéder 5% du prix convenu)
- les fautes imputables au constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix
- les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant 30 jours calendaires (calculées à partir du 1er jour de retard)
Conditions de mise en oeuvre
Si la construction n’est pas terminée dans les délais fixés par le contrat (CCMI) ou si elle est mal exécutée, le maître d’ouvrage doit mettre en demeure le constructeur de terminer sans délai les travaux et de verser les éventuelles pénalités de retard qui lui sont dues.
Il convient également d’informer le garant du constructeur, dont les coordonnées figurent au contrat et sur l’attestation de la garantie de livraison annexée au CCMI.
Le garant mettra en demeure le constructeur de terminer les travaux. En cas de non-réponse du constructeur dans un délai de 15 jours calendaires, le garant désigne un autre constructeur pour terminer les travaux.
Si la maison est au stade hors d’eau lors de la défaillance du constructeur, le garant peut proposer au maître d’ouvrage de faire terminer les travaux par une entreprise de son choix. Dans ce cas, le garant verse directement à l’entreprise les sommes dont il est redevable.