Principe
Cette nouvelle réglementation[1] a pour objet d’adapter les dispositions du contrat de construction de maison individuelle à la préfabrication.
En effet, la grille d’appels de fonds du contrat de construction de maison individuelle ne tenait pas compte de l’importance de l’avance de trésorerie faite par le constructeur lors de la réalisation des éléments préfabriqués.
Il convient aussi d’assurer la protection du maître d’ouvrage.
Le contrôle du prêteur élargi
Les mentions supplémentaires décrites ci-après doivent être impérativement contrôlées par le prêteur[2].
Champs d’application
Contrats concernés
Seuls sont concernés par cette réglementation les contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, à l’exclusion notamment des contrats de construction sans fourniture de plans.
Constructions concernées
Toutes les maisons individuelles comportant des éléments préfabriqués par le constructeur lui-même sont concernées. Cette réglementation ne s’applique pas si les éléments sont préfabriqués par un tiers au constructeur.
Qu’entend-t-on par maisons préfabriquées ? La préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Il peut donc s’agir de maisons en bois, maisons en kit, maisons container… dès lors que leur système constructif est constitué d’éléments préfabriqués assemblés en usine ou en atelier ou sur une installation temporaire jouxtant le chantier et ensuite mis en œuvre sur le chantier. Le lieu de la fabrication est indifférent[3].
Contenu de la réglementation
D’une part, le contenu du contrat a été adapté.
Des mentions supplémentaires spécifiques doivent y figurer[4] :
- La description (avec plan et caractéristiques) des éléments préfabriqués : La description avec leurs plans et les caractéristiques des éléments préfabriqués qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert et qui peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers.
- Les modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage (MO) est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués ; le contrat doit préciser les modalités selon lesquelles le MO est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments préfabriqués.
Soit le constructeur permet au maître d’ouvrage de constater ou de faire constater cette fabrication sur le site de production, soit le constructeur transmet au maître d’ouvrage les éléments permettant d’attester la fabrication des éléments mentionnés et décrits au contrat.
L’identification des éléments préfabriqués peut résulter de tout moyen propre à l’entreprise (mention du nom du maître d’ouvrage sur les éléments, code barre ou tout autre moyen pertinent).
Toute clause contraire est interdite[5].
D’autre part, la grille d’appels de fonds a été adaptée[6].
Cette grille prévoit notamment un versement plus important à l’achèvement des éléments préfabriqués :
- 20% à l’ouverture de chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie.
- 25% à l’achèvement des fondations.
- 50% à l’achèvement des éléments préfabriqués tels que définis au premier alinéa de l’article R 231-3-1, après information du maître d’ouvrage dans les conditions prévues au deuxième alinéa du même article.
- 75% à l’achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d’eau et la mise hors d’air.
- 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d’enduits extérieurs.
- Les 5% restants sont payables suivant la grille d’appels de fonds classique prévue à l’article R 231-7 du CCH.
Le décret du 6 février 2020 prévoit également des clauses types[7] auxquelles le constructeur peut se référer dans son contrat de construction.
Entrée en vigueur
Le décret qui a été publié le 8 février 2020 précise qu’il s’applique aux contrats conclus à compter du premier jour du troisième mois suivant sa publication.
[1] Art 68 de la loi n2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, Ordonnance n°2019-395 du 30 avril 2019, Décret n° 2020-102 du 6 février 2020.
[2] Art L 231-10 du Code de la construction de l’habitation qui renvoie à l’article L231-2 du CCH.
[3] Article L 111-1-1 du Code de la construction de l’habitation.
[4] Article R 231-3-1 du Code de la construction de l’habitation.
[5] Article L 231-3 g du Code de la construction de l’habitation.
[6] Article R 231-7-1 du Code de la construction de l’habitation.
[7] https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=B00277277529B466A9C0C974BEDAECEA.tplgfr34s_2?idSectionTA=LEGISCTA000041557908&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20200618