Le financement des auto-constructions est une question récurrente pour les établissements prêteurs. Financer une construction ou rénovation sans avoir la certitude du bon achèvement des travaux et de la qualité et valeur du bien n’est pas une position sereine pour le prêteur.
Certains établissements bancaires ont d’ailleurs fait le choix de ne pas financer ce type de projets, au risque de se priver de cette part de marché non négligeable en fonction des régions. Pourtant sécuriser ces projets est possible, voici un tour d’horizon des points de vigilance.
Définition de l’autoconstruction
Auto-construire signifie réaliser soi-même des travaux sur son projet ou de les faire réaliser par des amis ou de la famille qui interviennent à titre gracieux.
Il y a souvent confusion est faite entre auto-construction et chantier en lots séparés, dans lequel le maître d’ouvrage emprunteur fait le choix de suivre seul l’organisation et le suivi de son chantier sans l’aide d’un professionnel. Pour cela, il fait appel à des entreprises qu’il sélectionne et suit lui-même pour la réalisation de son projet.
L’auto-constructeur, lui, réalise tout ou partie de son projet lui-même, sans faire appel à des entreprises. Il achète ses matériaux et les met en œuvre en autonomie avec ses compétences et connaissances, assisté éventuellement de ses amis ou de sa famille.
Comment sécuriser l’approche budgétaire ?
Dans ce type d’organisation de chantier, il est important de s’assurer de la cohérence budgétaire du projet présenté. Plusieurs sujets sont importants à sécuriser dans le cadre de la validation de l’enveloppe budgétaire :
Est-ce que l’ensemble des lots indispensables à l’habitabilité sont chiffrés en fourniture et/ou pose ?
L’objectif est de bien cerner le projet dans son ensemble, ne pas omettre le chiffrage d’un lot. L’exercice va être plus difficile pour des travaux sur existant que pour un projet de construction où tout est à faire. Sur existant, il est nécessaire de bien appréhender l’ampleur du projet et la nature des travaux qui sont à réaliser afin d’identifier les lots de travaux concernés à chiffrer.
Est ce que les matériaux sont correctement chiffrés ?
Il faut s’assurer de la bonne adéquation entre les quantités de matériaux prévues et inclues dans le plan de financement et la nature du projet à réaliser. Il s’agit ici d’identifier un éventuel risque de défaut de valorisation du projet par l’emprunteur dans l’objectif d’obtenir son financement.
Quelles sont les capacités de l’emprunteur à faire face à un imprévu ?
Il s’agit d’anticiper dans quelle mesure l’épargne ou le reste à vivre de l’emprunteur lui permettra de faire face à des imprévus. Plusieurs exemples :
- Retard pris sur la réalisation des lots en auto-construction qui engendre une charge de loyers non prévue.
- Un problème de santé qui perturbe la réalisation des travaux. L’emprunteur sera-t-il en mesure de payer un artisan ou un tâcheron pour venir réaliser ce lot ?
La vigilance sur ces différents sujets permet de sécuriser l’enveloppe budgétaire nécessaire pour aller au terme de ce projet malgré les aléas qu’il comporte.
Et ce, afin de limiter le risque que l’emprunteur n’ait besoin d’avoir recours à un financement complémentaire en cours de chantier.
Quelles assurances pour ce type d’organisation de chantier ?
La couverture assurantielle de ce type d’organisation de chantier reste faible, voire inexistante.
Que l’on soit en auto-construction totale ou partielle, les lots réalisés en auto-construction ne peuvent, par définition, bénéficier d’aucune couverture décennale. Le maître d’ouvrage emprunteur sera personnellement responsable pendant 10 ans des dommages qui surviennent sur le bien, que les travaux aient été réalisés par lui-même ou par ses amis ou famille.
En cas de dommages, il n’aura aucun recours et devra faire face, seul, au sinistre.
En cas de revente, il sera responsable des travaux réalisés. Lors de la vente, le notaire a l’obligation de lister les travaux réalisés sur les dix dernières années et de joindre à l’acte les attestations d’assurance (dommages-ouvrage et décennale). Ainsi, en cas d’auto-construction il devra signaler qu’aucun assureur ne couvre ces lots. La valeur du bien peut en être affectée.
L’assurance dommages-ouvrage est quasi impossible à souscrire sur ce type de projet. Les assureurs ne peuvent pas couvrir ce risque de travaux réalisés en auto-construction.
Qu’en est-il de l’assurance des équipements et matériaux ? Devant un sinistre ou désordre induit par un défaut ou vice du produit mis en œuvre dans la construction, l’auto-constructeur peut mettre en jeu l’assurance décennale du fabricant négociant d’EPERS (Eléments Pouvant Entrainer la Responsabilité Solidaire). Le risque étant que ce dernier lui oppose le non-respect des règles de pose, des précautions d’emploi ou tout simplement des règles de l’art, que la personne qui met en œuvre est tenue de respecter.
Etude des compétences des auto-constructeurs
Des compétences de l’auto-constructeur vont dépendre la qualité du bien et donc sa valeur, ainsi que le bon achèvement des travaux dans les délais prévus.
En fonction des lots réservés en auto-construction et de leur complexité technique, il est intéressant de s’interroger sur les compétences de l’auto-constructeur à mener à bien ces travaux avec la qualité requise. Il est donc primordial de s’assurer des compétences professionnelles de l’auto-constructeur ou de ses amis ou famille.
En conclusion, la sécurisation de ce type de financement est possible en prenant le temps d’analyser précisément un certain nombre de critères. C’est le métier de Verifimmo. Aujourd’hui, près de 20% des projets de construction hors CCMI comprennent une partie significative d’auto-construction.
Vous souhaitez financer ces projets sereinement :