Construction de maisons individuelles : Loi du 19 Décembre 1990
Avant la mise en place de la loi du 19 Décembre 1990, le secteur de la construction de maisons individuelles devait faire face à une sinistralité importante (malfaçons ou chantiers abandonnés notamment), et laissait le particulier sans protection face à la défaillance du constructeur, notion qui, elle-même, n’était pas clairement définie. La loi de 1990 a donc eu pour objectif de protéger le particulier contre les conséquences de la défaillance de son constructeur et, ainsi, réduire la sinistralité et les litiges en découlant.
La notion de constructeur a également été élargie, en précisant que :
- toute personne se chargeant de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation
- d’après un plan qu’elle a proposé, ou fait proposer,
- doit conclure avec le maître d’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de la loi sur le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).
La loi indique également qu’un contrat ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air est soumis aux obligations du CCMI.
Ce faisant, la responsabilité dudit constructeur a été élargie et renforcée par un certain nombre de clauses contractuelles et de garanties obligatoires. Cette loi a eu pour effet un assainissement du marché, mais les obligations légales et d’assurance à mettre en place pour la constitution de tels contrats sont parfois jugées lourdes, entraînant alors des tentatives de contournement importantes.
La problématique de ces faux constructeurs continue de générer de l’insécurité pour le particulier, puisqu’il n’est pas toujours informé des dispositions qui le protègent, comme le montre le dernier rapport de la DGCCRF à ce sujet.
Les obligations du banquier-prêteur
Afin de contrôler le respect des dispositions de la loi du 19 décembre 1990, le législateur a imposé aux établissements bancaires en charge du financement du projet de construction, de s’assurer de la régularité contractuelle des documents mis en place(1).
En dehors du cadre strict du Contrat de Construction de Maison Individuelle avec fourniture de plan, l’organisme prêteur a un devoir de renseignement et de conseil(2), il est tenu de :
- Renseigner son client sur les documents contractuels adaptés en fonction de l’organisation de chantier choisie,
- Informer l’emprunteur sur les protections qui lui sont dues, et sur les recours et garanties dont il se prive en n’adaptant pas le contrat à la situation réelle de l’organisation de son chantier.
La banque doit donc vérifier :
- L’organisation de chantier du projet de l’emprunteur
- L’absence de risque de requalification en CCMI ou en tout autre contrat protecteur tel que la VEFA et la VEFR
Les risques pour le banquier-prêteur
En cas de non-respect de ces obligations, la banque s’expose à des risques en termes :
- Contractuels : elle peut se voir condamnée, suite à l’assignation de l’emprunteur, pour manquement à ses obligations de contrôle ou de renseignement et de conseil.
- Financiers :
- risques financiers liés aux dédommagements lors des condamnations de la Banque ou des règlements à l’amiable des litiges,
- défauts de remboursement (l’emprunteur ne pouvant plus faire face à ses échéances de prêt en cas d’abandon de chantier par exemple),
- le bien, objet du financement, peut également perdre de sa valeur en cas de malfaçon.
- D’image : la réputation de la banque sera affectée par un emprunteur mécontent de l’accompagnement de celle-ci dans ses projets et qui véhicule une mauvaise image de celle-ci dans les médias.